送交者: kobe1 于 March 21, 2008 14:45:10:
几年前借钱买了房子,还钱的时间安排和利息等都是按银行工作人员推荐的执行。
今年搞计算机程序时需要用EXCEL,发现有一个PMT函数可计算复利还贷,就学了一下。
例子:
借钱1000万日元,利息4%,10年还清
每月需要还贷 PMT(%4/12,120,10000000) = -101,245.14日元
总付款 101,245.14 x 120 = 12,149,416.58日元
总付利息款 2,149,416.58日元
如果把利息调整为2.85%,其他条件相同
每月需要还贷 PMT(%2.85/12,120,10000000) = -95,869.89日元
总付款 95,869.89 x 120 = 11,504,386.42日元
总付利息款 1,504,386.42日元
可少付利息款 645,030.16日元
如果进一步把还贷时间缩短为8年。其他条件相同
每月需要还贷 PMT(%2.85/12,96,10000000) = -116,615.64日元
总付款 116,615.64 x 96 = 11,195,101.59日元
总付利息款 1,195,101.59日元
可少付利息款 954,314.99日元
这个例子告诉我们,利息调整一下(降了1.15),可少付利息64万5千日元,
如果再进一步缩短2年还贷时间,总共可少付利息95万4千日元。
算了以后吃了一惊,赶紧把自己的房贷计算了一通。发现按当时的计划还贷,要付的利息实在太多。
就自己算了一个总付利息款较少方案,到银行要求降息和缩短还贷时间。
银行方面经过审查,同意在原来利息基础上降了1.15%。缩短还贷时间不需批准。
最终结果:整个房贷可少付利息款600万日元以上!